Glosario de Parques de Casas Móviles

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Comunidad 55+

Un parque de casas móviles donde al menos el 80% de las viviendas ocupadas deben tener al menos un residente de 55 años o más. Esta designacion se rige por la ley federal Housing for Older Persons Act (HOPA). Las comunidades 55+ suelen ofrecer servicios orientados a jubilados como canchas de shuffleboard, actividades sociales organizadas y reglas comunitarias más estrictas. También se conoce como "comunidad con restriccion de edad" o "comunidad para personas mayores."

A

Parque para Todas las Edades

Un parque de casas móviles sin restriccion de edad. Familias con hijos, adultos trabajadores y jubilados pueden vivir alli. A diferencia de las comunidades 55+, los parques para todas las edades suelen tener menos actividades sociales organizadas y reglas comunitarias menos restrictivas.

Amenidades

Instalaciones y servicios compartidos que ofrece un parque de casas móviles. Las amenidades comunes incluyen salon social, piscina, lavanderia, gimnasio, canchas de pickleball o shuffleboard, area de juegos infantiles y parque para perros. Los parques con más amenidades generalmente cobran una renta de lote más alta.

C

Cap Rate (Tasa de Capitalización)

Una metrica de inversion inmobiliaria que se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad entre su valor de mercado o precio de compra. Los inversionistas de parques de casas móviles usan el Cap Rate para evaluar adquisiciones. Un parque con rentas de lote más altas, lotes completamente ocupados y gastos estables generalmente tendra un NOI más alto y un Cap Rate más favorable.

Capitulo 723 (Ley de Casas Móviles de Florida)

La ley del estado de Florida que rige la relacion entre los propietarios de parques de casas móviles y los residentes. Las disposiciones clave incluyen el requisito de 90 dias de aviso por escrito antes de aumentos de renta de lote, el derecho a mediación por aumentos irrazonables, 12 meses de aviso antes del cierre del parque y el derecho de los residentes a formar asociaciones de propietarios. Texto completo: Capitulo 723, Estatutos de Florida.

Consulte también: Sus derechos bajo el Capitulo 723

Comp (Comparable)

Un parque comparable utilizado como referencia para fijar precios de renta de lote. Los inversionistas obtienen comps para evaluar si las rentas de un parque estan por debajo, al nivel o por encima del mercado. Los buenos comps coinciden en condado, tamaño del parque, restriccion de edad y nivel de amenidades. El panel de inversionistas de FairLot proporciona comps de parques en Vermont y Nevada.

D

Servicios de Comparables de la Industria

Servicios de comparables de parques de casas moviles basados en PDF que existian antes de FairLot. El proveedor dominante es propiedad de uno de los mayores operadores de parques en los Estados Unidos, lo que crea un conflicto de intereses inherente. FairLot es independiente.

DBPR (Department of Business and Professional Regulation)

La agencia estatal de Florida que regula los parques de casas móviles, entre otras industrias. El DBPR recibe y mantiene las presentaciones de prospectos de parques con 26 o más lotes. Estas presentaciones son registros publicos e incluyen datos de renta de lote. El DBPR también maneja quejas y media en disputas por aumentos de renta. Sitio web: myfloridalicense.com.

E

Grandes Operadores de Parques

Varios REITs que cotizan en bolsa se encuentran entre los mayores propietarios y operadores de parques de casas moviles en los Estados Unidos, con parques en todo el pais. Uno de estos operadores es propietario del servicio dominante de comparables de la industria, que era el unico producto de datos de renta de lote antes de FairLot.

F

Ley de Casas Móviles de Florida

Consulte Capitulo 723.

H

HOA (Asociacion de Propietarios)

Un grupo organizado por los residentes en un parque de casas móviles. Muchos estados otorgan a los residentes el derecho de formar una HOA. La HOA puede negociar con el propietario del parque sobre aumentos de renta y otros asuntos en nombre de todos los residentes. No todos los parques tienen HOAs activas.

HOPA (Housing for Older Persons Act)

Una ley federal que permite a las comunidades de vivienda restringir la residencia a personas de 55 años o más sin violar las reglas de vivienda justa. Para calificar, al menos el 80% de las unidades deben tener al menos un ocupante de 55 años o más. Esto es lo que legalmente habilita las comunidades 55+.

HUD Code

El estandar federal de construccion para viviendas manufacturadas, establecido en 1976 por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Las viviendas construidas despues del 15 de junio de 1976 deben cumplir con los estandares de HUD en construccion, seguridad y eficiencia energetica. Esta es la distincion legal entre "viviendas manufacturadas" y las antiguas "casas móviles."

L

Lote (Sitio, Espacio, Plataforma)

La parcela individual de terreno dentro de un parque de casas móviles donde se coloca una vivienda manufacturada. Cada lote es alquilado por el propietario de la vivienda. El tamaño del lote varia, pero generalmente oscila entre 280 y 560 metros cuadrados. También se conoce como sitio, espacio o plataforma segun la terminologia regional.

Cantidad de Lotes

El número total de lotes individuales en un parque de casas móviles. La cantidad de lotes es una metrica principal para los inversionistas porque determina el potencial maximo de ingresos. Los parques van desde menos de 10 lotes hasta más de 1,000. FairLot rastrea la cantidad de lotes de todos los parques en nuestra base de datos.

Renta de Lote (Renta de Espacio, Renta de Sitio)

La tarifa mensual que un propietario de vivienda manufacturada paga por alquilar el terreno debajo de su casa en un parque de casas móviles. La renta de lote es independiente de cualquier hipoteca sobre la vivienda en si. Generalmente cubre el uso del terreno, el mantenimiento de areas comunes y el acceso a las amenidades del parque. Si los servicios publicos estan incluidos varia segun el parque.

La renta de lote es el dato más importante tanto para residentes (que necesitan saber si estan pagando un precio justo) como para inversionistas (que la usan para calcular ingresos, NOI y Cap Rate). FairLot existe porque historicamente ha sido imposible comparar estos datos entre parques.

Consulte también: Guía de Renta de Lote

M

Vivienda Manufacturada

Una vivienda construida en fabrica despues del 15 de junio de 1976 que cumple con los estandares de construccion del HUD Code. Se transporta al sitio sobre un chasis permanente. El termino "vivienda manufacturada" reemplazo a "casa móvil" en la ley federal en 1980, aunque "casa móvil" todavia se usa ampliamente en el lenguaje comun. Ambos términos se usan indistintamente en la practica.

MHP (Mobile Home Park)

Abreviatura comun de la industria para parque de casas móviles (Mobile Home Park). También se conoce como comunidad de vivienda manufacturada (MHC), comunidad de casas manufacturadas, trailer park (informal) o comunidad de alquiler de terreno.

Casa Móvil

En términos legales estrictos, una vivienda construida en fabrica antes del 15 de junio de 1976 (antes de que entrara en vigor el HUD Code). En el uso cotidiano, "casa móvil" sigue siendo el termino más comun para cualquier vivienda manufacturada en un parque, sin importar cuando fue construida.

P

Plataforma (Pad)

Consulte Lote. La superficie de concreto o grava sobre la cual se coloca una vivienda manufacturada dentro de un parque de casas móviles.

Viviendas Propiedad del Parque (POH)

Viviendas manufacturadas que son propiedad del operador del parque en lugar de los residentes individuales. En situaciones de POH, el residente alquila tanto la vivienda como el lote. Algunos parques tienen una mezcla de viviendas propiedad de los residentes y del parque. Desde la perspectiva de un inversionista, las POH agregan complejidad pero también pueden agregar ingresos.

Prospecto

Un documento legal que algunos estados requieren que los parques de casas móviles presenten ante la agencia regulatoria estatal. El prospecto incluye información de renta de lote, reglas del parque, una descripcion de las amenidades y otros términos del contrato de alquiler. Las presentaciones de prospectos son registros publicos y son una de las fuentes principales de datos de renta de lote de FairLot.

R

Aviso de Aumento de Renta (Aviso de 90 Dias)

En muchos estados, los propietarios de parques deben dar a los residentes aviso por escrito antes de aumentar la renta de lote. El aviso debe indicar el monto del aumento y las razones del mismo. Los residentes que consideren que el aumento es irrazonable pueden solicitar una mediación. Consulte las leyes de vivienda manufacturada de su estado.

REIT (Fideicomiso de Inversion en Bienes Raices)

Una empresa que posee, opera o financia bienes raices que generan ingresos. Varios REITs que cotizan en bolsa operan parques de casas móviles en todo el pais. Los parques propiedad de REITs suelen ser más grandes y pueden impulsar las rentas de lote más alto que los parques de propiedad independiente.

Comunidad Propiedad de los Residentes (ROC)

Un parque de casas móviles donde los residentes son propietarios colectivos del terreno a traves de una estructura cooperativa o sin fines de lucro. En un ROC, no hay un propietario externo que fije las rentas de lote. Las cuotas de lote cubren los gastos operativos y son establecidas por la junta de residentes. Los ROC son relativamente raros pero existen en algunos estados.

S

Renta de Espacio

Consulte Renta de Lote. Mismo concepto, diferente terminologia regional.

Renta de Sitio

Consulte Renta de Lote. Mismo concepto, diferente terminologia.

T

Titulo (Titulo de Casa Móvil)

El documento legal que demuestra la propiedad de una vivienda manufacturada. El título de la vivienda es independiente de la propiedad del terreno. Cuando usted vende una vivienda manufacturada en un parque, transfiere el título al comprador. Los procesos de titulo varian segun el estado.

Mediación

Un proceso de resolucion de disputas donde un tercero neutral ayuda a los propietarios de parques y residentes a llegar a un acuerdo. En muchos estados, los residentes pueden solicitar mediación a la agencia regulatoria estatal cuando consideran que un aumento de renta de lote es irrazonable. La mediación no es vinculante a menos que ambas partes acepten el resultado.

Z

Zonificación

Regulaciones de uso de suelo del gobierno local que determinan donde se pueden construir y operar parques de casas móviles. La zonificación es un factor critico para los inversionistas: los parques en areas zonificadas exclusivamente para casas móviles tienen fuertes barreras de entrada (no se puede construir facilmente nueva competencia cerca). La zonificación restrictiva también hace que los parques existentes sean más valiosos.